Почему недвижимость в России такая дорогая?
Я вижу три фундаментальных причины:
1. Дефицит. Это главное. Жилой недвижимости у нас банально очень мало. Причины дефицита заложены еще безумной политикой СССР. В СССР строили мало, исходя из нечеловечески «скромных» нормативов. Притом, что население массово переселялось из деревни в города.
Да, сейчас население России уменьшилось. Но одноврменно началась концентрация населения в мегаполисах и существенно выросли потребности в метрах. С советских условно-достаточных 9 метров на человека до 25-30.
Дефицит делает жилье еще и весьма ликвидным товаром. Продать квартиру последние десять лет было легче легкого. В течение 2-4 недель, а это весьма короткий срок.
Хорошая аналогия – автомобили. В СССР машины были в дефиците и потому стоили несоразмерно дорого. Сильно подержанный «Запородец» уходил за среднюю годовую зарплату и никого это не изумляло. Сейчас дефицит почти преодолен и цены пришли к какому-то разумному значению. Но все же авто-дефицит преодолен пока частично. Именно поэтому б\у машины в России дешевеют в сравнении с США, Японией и Европой очень медленно!
2. Юридическая защищенность вложений в недвижимость. Собственность на квартиры и офисы в России по факту защищена лучше всего. Купленную частным лицом квартиру, фиг отнимешь у гражданина. Вложения в бизнес, акции и т.п. в сравнении с этим можно признать фактически не гарантированными. Какие права у российского миноритария? Да никаких. Даже без учета кризисов фондового рынка, один из которых мы воочию сейчас наблюдаем.
3. Положительная доходность содержания недвижимости. Низкий налог на недвижимость и необременительные коммунальные платежи пятикратно перекрываются арендными платежами. Однокомнатная квартира в областном центре приносит владельцу 300-350 долларов чистого дохода в месяц. В Москве этот показатель равен 700-800 долларам (за вычетом уже коммунальных платежей). Вкладывать в недвидимость очень надежно и очень-очень выгодно - такое вот удивительное сочетание.
Во что все это выливается на практике?
Итого, на практике получается, что купленная в 2000-м году однушка в Нижнем Новгороде окупается со страшной силой. Девять лет назад за нее пришлось выложить 20 тысяч долларов. Сейчас квартирка (даже с учетом серезного ценового снижения последнего времени) стоит 70-80 тысяч подросших долларов. Ну и за 8,5 лет владения гипотетический владелец получил еще арендного дохода около 30 тысяч долларов. Ничем, в общем-то, не рискуя и не особо напрягаясь.
Мне могут возразить, что спекуляции акциями определенных компаний за тот же период принесли бы много больше. Могли бы, но сложность и рискованность такого инвестирования на два порядка выше, чем у тупого вложения в квартиры.
В реальности обеспеченные знакомые львиную долю зарабатываемого вкладывали именно в недвижимость. За 5-7 дет каждый купил 2-3-5-7 квартир/офисов и теперь живет и не тужит. Идет гарантированный доход с аренды, растет стоимость приобретенных активов. И оспорить выгодность таких вложений совершенно нереально.
Сколько должна стоить недвижимости в России?
Исходя из качества российского жилья (а строится оно с отвратительным или плохим качеством, требуя глубокого ремонта с заменой стяжек, выравниванием стен, заменой окон и пр.), оно должно стоить близко к себестоимости. По моим оценкам 400-800 долларов за метр жилья эконом класса без отделки. Причем 800 – в спальных районах Москвы. Кстати, если вспомнить конец 90-х, то российское жилье столько и стоило! Безумный рост цен стартовал в параллель с ростом барреля в 2003-2005 годах.
На такие же примерно «разумные цены» можно выти, сопоставляя средний доход по стране с ценой квадратного метра. Не может называться нормальной страна, где на жилье средней семье нужно зарабатывать 20 лет.
Но на пути к разумным ценам встает несколько непреодолимых преград. Одна другой страшнее:
1. Государство не создает никакой инфраструктуры для строительства жилых комплексов. Не строится дорог, теплостанций, линий снабжения электричеством и т.п. Отсюда и пресловутая «точечная застройка» и перманентный кризис коммуникаций. Вес этого первого фактора я бы оценил в 50%, и еще 30% отдал бы следующему.
2. Нет никакой государственной политики развития территорий. Нет ее и не видно! Жизнь в России стихийно концентрируется в нескольких уже перенаселенных мегаполисах с серьезными транспортными и прочими инфраструктурными проблемами. Толпы переезжающих нуждаются в дефицитном жилье и подпирают рынок снизу.
3. Строительный рынок России монополизирован и закрыт для международных компаний. Количество участников ограничено, смысла развивать свои мощности у них нет никакого. Даже на пике дикого спроса московские застройщики предпочли завести орды таджиков, ибо их также легко вывезти обратно, просто демасштабировав стройку. Владельцы строительных фирм купаются в деньгах. Это не преувеличения. Я лично знаю двоих строителей (уровень руководителя треста), они просто гребут деньги. Понятно, что все не просто так, т.е., не без поддержки со стороны чиновников.
4. По-прежнему существует огромный неудовлетворенный спрос на жилье. Десятилетиями СССР и Россия строили очень мало жилья. Очень мало. Да и сейчас мы строим в 6-8 раз меньше, чем США и в 3-4 раза меньше Европы. До сих пор! Сдерживать рост цен «помогает» только несчастье – 90% нуждающихся не могут улучшить свои убогие условия жизни из-за реальной бедности. Теперь вот многие по зубам получат неподъемными обязательствами по ипотеке.
5. Себестоимость любой стройки в России кратно увеличивается откатами и/или инвестиционным участием власти. «Влезть» в стройку, для чиновника, значит озолотиться. Как и кто этому воспрепятствует?
6. Инвестиционная привлекательность жилья по-прежнему высока. Новостройки притягивают инвестиционные деньги, словно магнит. Я бы не стал преувеличивать значение этого фактора и присоединяться к хору тех, кто грезит об огромных налогах на жилую недвижимость. Но свою лепту в разогрев рынка инвесторы, конечно, вносят. Тем более, что строят в России мало. На пике развития рынка в месяц вводили по 40 тысяч квартир (средняя площадь 84 метра). В США на пике строили до 500 тысяч домов (средняя площадь 350 метров!) в месяц. При том, что население в США сейчас вдвое больше российского.
Что будет с ценами?
Очевидно, что недвижимость в России подешевеет. Теперь у потенциальных покупателей просто нет денег, чтобы отдавать по 3-10 тысяч долларов (!) за метр. Но вот темп и масштаб дешевения, скорее всего, будут весьма умеренными. Падение остановят инерция рынка недвижимости и торможение ввода новостроек. О резком сокращении ввода нового жилья риэлторы трубят уже три месяца.
Кстати, характерна позиция чиновников – выкупать квартиры тысячами по ценам чуть ниже рыночных, и при этом рассуждать о невозможности ценового обвала. Зачем, спрашивается, в рынок лезть чиновникам, кроме как за упускаемой прибылью.
Да и активные участники рынка очевидно делают все, чтобы информационно хотя бы противостоять падению. Легко увидеть, что истерия вокруг роста цен последние 5-7 лет весьма согласованно поддерживалась участниками рынка. Информация о снижении цен ими же успешно блокируется. Заинтересованных рассказывать о снижении просто нет. Чтобы убедиться в правоте моих слов, посмотрите сайты и публикации о рынке недвижимости последнего времени. Аналитиками обозначаются цены снижения в доли процентов, притом, что с рынка идет информация о скидках для реальных покупателей в 25-40%.
Думаю, что к концу 2009 года мы будем иметь -50-55% от долларовой цены жилья эконом и бизнес-класса. Фундаментальных причин для глубокого падения, увы, не вижу. Хотя, повторюсь, эта цена также не-реальна при открытом рынке и нормально работающем государстве.
Автор tsarev_alex
Комментариев нет:
Отправить комментарий